In Italia, la tassazione sugli immobili detenuti da cittadini residenti all’estero si evolve, concentrandosi su una categoria spesso trascurata: gli immobili situati in piccoli comuni. Questi territori, caratterizzati da una popolazione inferiore a 5.000 abitanti, affrontano da anni un fenomeno di spopolamento che impatta non solo sulla demografia ma anche sull’economia e sulla vita sociale locale. Le nuove normative introducono un sistema di agevolazioni mirato, che in particolare prevede l’esenzione dall’IMU per le abitazioni con rendite catastali contenute, andando così a sostenere concretamente chi mantiene un legame con questi territori. Si tratta di un tentativo preciso di contrastare il declino di molti centri abitati, con una strategia fiscale più calibrata e attenta alle specificità del contesto.
Il provvedimento, già approvato dalla Camera, riforma la tassazione per gli iscritti all’anagrafe degli italiani all’estero (AIRE), stabilendo esenzioni e sconti in base a criteri puntuali. L’obiettivo è duplice: da una parte garantire una tutela reale per chi detiene proprietà nei piccoli comuni senza penalizzare chi ha abbandonato il paese da tempo; dall’altra, evitare le criticità e le contestazioni legate alle esenzioni troppo generiche che in passato avevano suscitato dubbi e interventi correttivi. L’entrata in vigore è prevista per il 2026, in attesa del via libera definitivo del Senato.
Come si applicheranno le nuove agevolazioni
La struttura del nuovo sistema fiscale per gli immobili degli italiani all’estero si basa su un criterio di graduazione fondato sulla rendita catastale dell’immobile. Questo approccio si discosta dalle esenzioni integrali applicate in passato, spesso considerate insufficientemente precise e criticabili a livello europeo. La proposta introduce tre fasce di rendimento:
Esenzione totale per le unità immobiliari con rendita fino a 200 euro;
Riduzione del 60% del pagamento per le rendite comprese tra 201 e 300 euro;
Detrazione del 33% per le rendite da 301 a 500 euro.
Al di sopra della soglia di 500 euro si applicherà l’aliquota ordinaria senza alcuna riduzione. Questa impostazione mira a rendere il carico fiscale più equo e proporzionato al valore effettivo degli immobili. In particolare, favorisce le proprietà tipiche dei centri minori dove il valore catastale tende a essere inferiore rispetto alle aree urbane. Si tratta di un discernimento utile a ridurre le tensioni tra cittadini e amministrazioni, soprattutto nelle zone rurali dove il patrimonio immobiliare ha caratteristiche diverse rispetto alle grandi città.
Chi vive in queste realtà spesso nota come la rendita catastale riesca a riflettere in modo più corretto la condizione economica del bene posseduto, rendendo l’IMU più sostenibile. Inoltre, questa segmentazione contribuisce ad evitare abusi e rendite improprie legate a passaggi di proprietà e variazioni catastali non aggiornate, un tema ricorrente nelle discussioni fiscali degli ultimi anni.
Chi potrà approfittare delle novità e come cambia la tari
Le agevolazioni non saranno estese indiscriminatamente a tutti gli iscritti all’AIRE ma riguarderanno immobili collocati nei comuni con meno di 5.000 abitanti. Si tratta di un criterio che punta a dare respiro ai piccoli borghi, soprattutto nelle aree interne del Mezzogiorno e in altri territori segnati dalla perdita di residenti. La selezione tiene conto inoltre delle condizioni di utilizzo dell’immobile: la riduzione è prevista solo per abitazioni di proprietà che non siano affittate o concesse in comodato d’uso.
Oltre a questo, la normativa stabilisce che il proprietario debba aver vissuto in Italia per almeno cinque anni consecutivi prima di trasferirsi all’estero. L’immobile deve trovarsi nel comune di ultima residenza o in alternativa nel luogo di iscrizione all’AIRE o di nascita, in base a specifiche indicazioni che saranno perfezionate nel testo definitivo.
Un altro aspetto significativo riguarda la tassa sui rifiuti, la TARI. Tra i beneficiari delle agevolazioni sull’IMU rientrano anche coloro che potranno contare su una riduzione obbligatoria del 50% della TARI. I Comuni avranno poi la facoltà di incrementare questo sconto fino al 66%, in funzione delle proprie risorse finanziarie e delle strategie di gestione del territorio. Questa misura fornisce un sostegno ulteriore per chi mantiene un legame concreto con realtà spesso penalizzate dall’esodo, incoraggiando un presidio più efficace del territorio.
Un altro elemento da considerare è che le agevolazioni potrebbero fungere da incentivo indiretto per favorire il ritorno o la permanenza degli italiani all’estero nei loro centri di origine, soprattutto in un contesto in cui la vitalità sociale passa anche da questioni fiscali e di gestione amministrativa.
Impatto sui comuni e meccanismi di compensazione
Secondo alcune stime, le nuove misure potrebbero coinvolgere circa 100.000 immobili, con una concentrazione particolare nel Sud Italia e nelle aree interne, zone che hanno vissuto da decenni un fenomeno migratorio intenso. Il risultato è una pluralità di comunità che devono far fronte a risorse limitate e a una crescente difficoltà nel mantenere un’offerta adeguata di servizi.
Per tutelare il funzionamento amministrativo dei piccoli comuni, spesso alle prese con bilanci limitati, è stato istituito un fondo di sostegno statale che compenserà le minori entrate derivanti dall’esenzione o dalla riduzione dell’IMU. Questo meccanismo è fondamentale per evitare che le nuove politiche fiscali compromettano l’erogazione di servizi essenziali come la manutenzione, la sicurezza e la qualità della vita locale.
Chi lavora nelle amministrazioni locali sottolinea come la difficile congiuntura economica renda questo tipo di interventi delicati da gestire. Tuttavia, il fondo di ristoro consente un equilibrio ragionevole tra la necessità di sostenere i cittadini che restano o ritornano e la continuità delle attività comunali. Alla fine, si tratta di valorizzare e sostenere le zone più fragili, offrendo strumenti concreti per aiutare a invertire la tendenza allo spopolamento e al declino sociale.
Il motivo per cui questa riforma è attesa con interesse è proprio la sua capacità di mettere al centro le peculiarità territoriali e di fornire un supporto calibrato, evitando soluzioni troppo generiche che in passato hanno prodotto effetti discorsivi e divisioni. Sarà importante seguire gli sviluppi in Senato per vedere l’approvazione definitiva e l’avvio delle nuove regole a partire dal 2026.